Inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest jednym z najpopularniejszych sposobów inwestowania w dzisiejszych czasach. Jest to bowiem bardzo stabilna forma inwestycji, która pozwala na uzyskiwanie stałych przychodów z tytułu wynajmu. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem polega na zakupie mieszkania, domu lub innej nieruchomości, która następnie jest wynajmowana. W zależności od lokalizacji i stanu nieruchomości, możliwe jest uzyskanie dochodu na poziomie od kilku do kilkudziesięciu procent rocznie. Część osób obawia się jednak konsekwencji prawnych lub podatkowych związanych z tego rodzaju sposobem inwestowania. Poniżej doświadczony prawnik najem Kraków przedstawia najważniejsze aspekty inwestowania w nieruchomości mieszkalne.
Nasza kancelaria radcy prawnego w Krakowie oferuje kompleksowe usługi prawne z zakresu najmu i prawa nieruchomości. Jeśli jesteś zainteresowany bezpłatną wyceną lub umówieniem spotkania wypełnij formularz lub skontaktuj się z prawnikiem telefonicznie.
Czy potrzebna działalność gospodarcza?
Wiele osób obawia się, że zostanie potraktowana przez Urząd Skarbowy jako profesjonalista i do wynajmowania mieszkania będzie potrzebować działalności gospodarczej. Na szczęście nie jest tak źle. W przeważającej mierze urzędy skarbowe dopuszczają możliwość najmu kilku nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Jaki jest limit? To już zależy od indywidualnej interpretacji właściwego Urzędu Skarbowego. Jeśli zatem wynajmujesz więcej nić dwa lub trzy mieszkania lub konstrukcja najmu jest bardziej skomplikowana, prawnik specjalizujący się w najmie doradza za każdym razem uzyskać indywidualną interpretację podatkową potwierdzającą stanowisko w sprawie prawa podatkowego.
W jaki sposób zapłacić podatek?
Mając na uwadze niektóre skomplikowane regulacje podatkowe, akurat kwestia opodatkowania wynajmu mieszkania zazwyczaj jest dość prosta. Najpierw zgłaszamy fakt rozpoczęcia wynajmowania mieszkania do właściwego według miejsca zamieszkania urzędu skarbowego i wybieramy formę opodatkowania.
Nie decydując się na założenie działalności gospodarczej mamy do wyboru dwie drogi. Ryczałt 8,5% od całości przychodu z najmu (12,5% od kwoty powyżej 100 000 zł rocznie) oraz opodatkowanie na zasadach ogólnych 18% od dochodu z najmu (i 32% od kwoty powyżej 85 528 zł rocznie). Jak widać, różnica jest nie tylko w wysokości podatku. Przede wszystkim w przypadku ryczałtu odliczamy podatek od całości kwoty uzyskanej z wynajmu. W przypadku natomiast zasad ogólnych, możemy uprzednio odliczyć wszelkie koszty, takie jak remonty, i dopiero z pozostałej kwoty obliczamy podatek. W przypadku ryczałtu, warto więc by najemca sam opłacał rachunki, składki itp. i nie wchodziły one w sumę opłaty za najem. Kwestię zasad ogólnych zmieniły przepisy z 2023r.
Po wyborze formy i zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego, comiesięcznie obliczamy odpowiedni procent z kwoty uzyskanej z tytułu najmu i odprowadzamy je na konto właściwego Urzędu Skarbowego. Dziś bankowości elektroniczne wielu banków posiadają już odpowiednie opcje przelewu skarbowego.
Jeśli jesteś zainteresowany bezpłatną wyceną lub umówieniem spotkania online wypełnij formularz. Prawnik najem Kraków.
Jak przygotować umowę najmu ?
Umowa najmu na okres powyżej jednego roku musi być zawarta w formie pisemnej. W innym wypadku potraktowana zostanie jako umowa zawarta na czas nieokreślony. Mimo wszystko zawsze warto umowy najmu zawierać w formie pisemnej. Pozwoli to mieć zabezpieczenie w postaci dokładnie spisanych ustaleń obu stron.
Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?
1. określenie stron
2. określenie lokalu i jego położenia
3. wysokość czynszu
4. czas, na jaki umowa jest zawierana
5. okres wypowiedzenia
6. postanowienia dodatkowe (kaucja, możliwość podnajmu, odpowiedzialność za wyposażenie itd.)
Jak przygotować protokół zdawczo-odbiorczy ?
Prawnik, specjalista od najmu radzi: warto jest w momencie oddania mieszkania, spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Pozwoli to zabezpieczyć się w przyszłości przed różnicą zdań co do stanu mieszkania w momencie przekazania najemcy. W protokole takim powinien się znaleźć opis wszystkich widocznych uszkodzeń mieszkania lub jego wyposażenia wraz z fotografiami. W protokole zdawczo-odbiorczym powinny znaleźć się informacje na temat stanu licznika prądu, wody, czy ogrzewania miejskiego. Ustalenie powyższych informacji zabezpiecza obie strony umowy przed ewentualnymi sporami w tym zakresie.
Kaucja za mieszkanie
Kaucja to kwota pieniędzy, którą najemca zobowiązuje się zapłacić wynajmującemu na poczet ewentualnych szkód. Jest to forma zabezpieczenia dla wynajmującego, która ma na celu pokrycie kosztów naprawy lub odtworzenia mieszkania lub domu w przypadku jego zniszczenia lub uszkodzenia przez wynajmującego.
Kaucja jest zazwyczaj pobierana przed rozpoczęciem okresu najmu i zwracana po jego zakończeniu, po odpowiednim potrąceniu kosztów naprawy szkód.
Pamiętać należy, że kaucja podlega waloryzacji, wraz z podnoszeniem czynszu. Zwrócić należy więc kaucję uwzględniając stawkę czynszu obowiązującą w momencie zwrotu kaucji. Przykładowo, jeśli strony umówią się na czynsz w wysokości 1000 zł i kaucję stanowiącą trzykrotność czynszu a w międzyczasie czynsz zostanie podniesiony do 1200 zł – w ramach zwrotu kaucji wynajmujący będzie musiał zwrócić najemcy 3600 zł.
Odpowiedzialność za remonty i naprawy
Za utrzymanie mieszkania w nienaruszonym stanie odpowiada wynajmujący. Jednak to lokator odpowiedzialny jest za dokonywanie drobnych napraw i konserwacji związanych ze zwykłym używaniem rzeczy. Oznacza to, że na wynajmującym będzie ciążył obowiązek naprawy zepsutej instalacji elektrycznej czy gazowej lub bojlera. Jednak wymiana przepalonych żarówek czy zapewnienie drożności odpływu oraz sprzątanie mieszkania to już obowiązki lokatora.
Jeśli jesteś zainteresowany bezpłatną wyceną lub umówieniem spotkania online wypełnij formularz. Prawnik najem Kraków.
Podnajem
Czy lokator może mieszkanie wynająć komuś innemu? Owszem, ale tylko, gdy zawrzemy taki zapis w umowie. Jeśli umowa nie wspomina o takiej możliwości, a lokato dokona podnajmu, to wynajmujący może rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym.
Eksmisja kłopotliwego lokatora
Często jest to aspekt spędzający sen z powiek osób wynajmujących swoja nieruchomość. Może zdarzyć się taka sytuacja, gdy niepłacący czynszu lokatorzy nie chcą opuścić mieszkania. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć natychmiastowo.
Od listopada do marca nie wolno eksmitować nikogo nie zapewniając mu lokalu zastępczego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy lokator stosuje przemoc wobec rodziny lub jego zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Bez lokalu zastępczego nie wolno również eksmitować kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej. Nie można eksmitować także obłożnie chorego, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej. A także osoby posiadającej status bezrobotnego oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu. Najemca oświadcza – w formie aktu notarialnego – że dobrowolnie poddaje się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Wskazuje także lokal, w którym zamieszka w razie eksmisji. Sama umowa najmu okazjonalnego już formy notarialnej nie wymaga, ale musi być sporządzona w formie pisemnej.
Taka forma najmu pozwala na bezproblemowe eksmitowanie lokatora w przypadku wypowiedzenia lub zakończenia umowy najmu. Jest to możliwe nawet, gdy należy do grup specjalnie chronionych, takich jak osoby starsze lub kobiety w ciąży. Wynajmujący musi być osobą fizyczną – nie może być to przedsiębiorca, a sama umowa musi być sporządzona na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia.
Najem Prawnik Kraków – Podsumowanie
Najem nieruchomości wciąż jest ciekawą formą inwestowania i z każdym rokiem zyskuje w Polsce na popularności. Aby zabezpieczyć jednak swoje interesy prawne, należy zdobyć wiedzę lub podjąć współpracę z prawnikiem, który przygotuje odpowiednią treść umowy oraz doradzi w kwestiach podatkowych. Obecnie istnieją różne rozwiązania prawne zapewniające skuteczną ochronę zarówno właścicielom lokali, jak również lokatorom.
