Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców | Kancelaria Prawna Grabowski

W ciągu ostatniej dekady Polska przestała być państwem o jednorodnym społeczeństwie, jakim była od czasu zakończenia II wojny światowej. Na zmianę tą w największej mierze wpłynęła masowa migracja, która początkowo motywowana była pracą. Obecnie wielu cudzoziemców, z wielu części świata powoli zapuszcza swoje korzenie w Polsce. Procesowi temu towarzyszy często chęć zakupu nieruchomości. Jak jednak wygląda nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce z perspektywy prawnej?

Kim jest cudzoziemiec?

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co ciekawe, jest to najstarsza wciąż obowiązująca w Polsce ustawa, choć od czasu jej uchwalenia była wielokrotnie nowelizowana.

Oby ustalić, jak wygląda nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, warto udzielić wcześniej odpowiedzi na pytanie, kim na gruncie polskiego prawa jest cudzoziemiec. Zgodnie z przywołaną ustawą, cudzoziemcem jest:

osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób fizycznych lub prawnych, utworzona zgodnie z prawodawstwem państw obcych i mająca siedzibę za granicą;
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w poprzednich punktach.

A więc cudzoziemcami są ludzie nieposiadający obywatelstwa polskiego oraz podmioty mające siedzibę za granicą, bądź przez takie podmioty kontrolowane.

Zróżnicowanie ze względu na pochodzenie

Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców mocno różnicują nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w zależności od tego, jaki jest charakter i położenie nieruchomości, a także status cudzoziemca z punktu widzenia polskiego prawa.

Podstawowym aspektem różnicującym to, jakie cudzoziemiec może mieć możliwości i obowiązki w związku z zakupem nieruchomości w Polsce wynikają z tego, jakie posiada obywatelstwo lub gdzie ma siedzibę. Zasadniczo sytuacja prawna podmiotów, w tym obywateli innych państw Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego, do którego poza państwami UE zalicza się również Norwegię, Islandię oraz Lichtenstein, a także podmioty ze Szwajcarii jest w Polsce identyczna, jak podmiotów Polskich, tzn. że mogą oni nabywać w sposób swobodny wszelkie nieruchomości po spełnieniu takich samych wymogów i obowiązków, jak Polacy.

Sytuacja podmiotów z innych państw świata jest natomiast nieco bardziej ograniczona, wobec czego nie mogą oni kupować nieruchomości w Polsce z taką swobodą. Nie oznacza to jednak, że nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest niemożliwe.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości

W stosunku do większości państw świata pozostających poza UE, EOG i niebędących Szwajcarią, cudzoziemcy, aby nabyć nieruchomość w Polsce muszą uzyskać odpowiednie zezwolenie. Zezwolenie takie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Przepisy przewidują jednak szereg przypadków, gdy zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie konieczne.

Zgodnie z opisywaną ustawą, zezwolenie nie będzie konieczne, gdy cudzoziemiec nabywa:

samodzielny lokal mieszkalny, czyli lokal składający się z pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, takich jak np. kuchnia czy łazienka. Do lokalu mieszkalnego mogą należeć także strych i piwnica, nawet jeśli nie są z tym lokalem fizycznie połączone;
garaż;
nieruchomość, gdy cudzoziemiec przebywa w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
nieruchomość, która nabywana jest przez cudzoziemca będącego w związku małżeńskim z obywatelem polskim i która wejdzie w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej;
nieruchomość na drodze dziedziczenia, od osoby, która wcześniej przez co najmniej 5 lat była jej właścicielem;
nieruchomość, jeżeli cudzoziemiec jest bankiem i nabywa tą nieruchomość, jako wierzyciel hipoteczny w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Strefa nadgraniczna

Niezależnie od opisanych wcześniej wyłączeń, zakup nieruchomości przez cudzoziemca spoza UE, EOG i Szwajcarii, zawsze wymagać będzie zezwolenia, jeżeli dotyczy nieruchomości w strefie nadgranicznej.

Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim – do brzegu morskiego. W przypadku, gdy szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga w ten sposób 15 km, włącza się do strefy również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej. W przypadku nieruchomości w strefie nadgranicznej, w każdym przypadku cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie na zakup.

Oznacza to na przykład, że cudzoziemiec zawsze będzie potrzebował zgody Ministra, jeżeli będzie chciał zakupić nieruchomość w Gdańsku lub w Zakopanem.

Nabywanie przez cudzoziemca gospodarstwa rolnego

Nabycie nieruchomości o charakterze rolnym o powierzchni co najmniej 1 ha również w każdym przypadku wymaga od cudzoziemca otrzymania zgody na nabycie.

W skład tego ograniczenia wchodzą nieruchomości rolne już uprzednio należące do cudzoziemca. Oznacza to, że gdy cudzoziemiec dysponuje już własnością ziemi rolnej w Polsce o powierzchni np. 0,5 ha i następnie na drodze dziedziczenia będzie uprawnionym do nabycia ziemi rolnej o powierzchni 0,75 ha to nie będzie mógł skorzystać z wyłączenia z obowiązku uzyskania zezwolenia i aby skutecznie odziedziczyć taką nieruchomość, będzie musiał wcześniej uzyskać stosowne zezwolenie.

Nabycie nieruchomości przez przejęcie

Specyficznym rodzajem nabycia nieruchomości przez cudzoziemca może być sytuacja, w której podmiot posiadający dotychczas nieruchomość na terytorium Polski i niebędący cudzoziemcom, na skutek zmian zacznie spełniać definicję cudzoziemca. Sytuacja tak może wystąpić przede wszystkim gdy dotychczas polski podmiot, jak np. spółka handlowa, zostanie przejęty przez zagraniczny kapitał.

Przepisy opisywanej ustawy przewidują również w takiej sytuacji obowiązek uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości, które w praktyce stanowi również zgodę na przejęcie polskiego podmiotu.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać zezwolenie?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości może uzyskać cudzoziemiec, który spełni oraz udowodni przesłanki uprawniające do uzyskania takiego zezwolenia.

Cudzoziemiec jest uprawniony do uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości, jeżeli:

nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego;
nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające więzi z Polską.

Przesłanki te, co do zasady nie powinny stanowić dużej przeszkody w uzyskaniu zezwolenia.

Jak wykazać więzi z Polska?

Przepisy ustawy nie wskazują zamkniętego baltologu przesłanek, które stanowiłyby o więzi z Polską. Należy zatem przyjąć, że do uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce musi on po prostu wykazać istnienie jakichkolwiek relacji z Polską, które stanowiły uzasadnienie dla chęci nabycia nieruchomości w Polsce. W przypadku cudzoziemców, będących osobami fizycznymi taką przesłanką może być np. fakt świadczenia pracy i zamieszkiwania na terytorium Polski.

Przepisy ustawy przewidują jednak pewien przykładowy katalog okoliczności świadczących o więzi z Polską:

posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
posiadanie zezwolenia na pobyt stały, czasowy lub rezydenta długoterminowego UE;
członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców mających siedzibę w Polsce;
wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Jak już zostało wspomniane, powyższy katalog ma charakter przykładowy i otwarty, co oznacza, że także cudzoziemcy niespełniający żadnej z powyższych okoliczności, ale wykazujący inne, uzasadniające bycie nieruchomości, więzy z Polską również mogą zezwolenie na nabycie nieruchomości uzyskać.

Przykładowo, wydaje się, iż w świetle przepisów opisywanej ustawy, uprawnionymi do uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce są obywatele Ukrainy, którzy przebywają w Polsce na podstawie przepisów o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym toczącym się na terytorium tego państwa.

Co powinien zawierać wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości ?

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce powinien zostać przygotowany na urzędowym druku. Druki takie są dostępne do pobrania na stronach internetowych w domenie gov.pl oraz w budynkach urzędów.

Wniosek taki powinien zawierać:

oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
oznaczenie nabywanej nieruchomości;
oznaczenie zbywcy;
określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Ponadto do wniosku należy załączyć szereg dokumentów na potwierdzenie okoliczności wskazanych w jego treści. Należą do nich:

dokument potwierdzający tożsamość, jeżeli cudzoziemcem jest osoba fizyczna;
odpis z rejestru KRS, jeżeli nabywcą jest osoba prawna zarejestrowana w Polsce;
odpis z zagranicznego rejestru, jeżeli nabywcą jest osoba prawna niezarejestrowana w Polsce;
odpis z księgi wieczystej nieruchomości, o której nabycie ubiega się cudzoziemiec;
wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości;
dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznaczenia nieruchomości;
wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu;
oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca;
decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską;
zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS;
potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej;
dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości

Dokumenty te mogą zostać złożone w oryginale lub jako uwierzytelnione za zgodność z oryginałem kopie. Uwierzytelnienie takie może dokonać notariusz, a także w stosunku do reprezentowanych przez siebie osób, także adwokat lub radca prawny.

Dołączane do wniosku dokumenty nie powinny być starsze niż 3 lub w niektórych przypadkach 6 miesięcy.

Promesa w sprawie nabycia nieruchomości

Cudzoziemiec może ubiegać się nie tylko o uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości, ale również o uzyskania, tzw. promesy, czyli przyrzeczenia, że w sytuacji zwrócenia się z właściwym wnioskiem otrzyma on zgodę na zakup konkretnej nieruchomości objętej promesą po spełnieniu określonych w treści tej promesy warunków.

Promesa jest wydawana przez tego samego ministra, który wydaje również zezwolenie na zakup nieruchomości. Promesa jest wydawana na jeden rok i w tym okresie jest dla ministra bezwzględnie wiążąca, wobec czego w przypadku zwrócenia się do niego cudzoziemca posiadającego ważną promesę, zobowiązany jest do wydania zezwolenia w zgodzie z jej treścią, chyba, że zmianie uległ stan faktyczny w danej sprawie.

Koszty nabycia nieruchomości przez cudzoziemca

Ubieganie się o zgodę na zakup nieruchomości przez cudzoziemca wiąże się z koniecznością poniesienia z tego tytułu opłaty skarbowej. Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca na dzień przygotowania niniejszego artykułu (2023) wynosi 1570 zł. Analogiczna opłata za wydanie promesy wynosi 98 zł. W przypadku, gdy cudzoziemiec wnosi wniosek za pośrednictwem pełnomocnika, należy również uiścić opłatę skarbową od przedłożenia dokumentu ze stosunkiem pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Opłaty skarbowe uiszcza się na konto Urzędu Gminy w miejscu położenia urzędu, do którego kierowany jest wniosek. Z uwagi na fakt, iż jedynym urzędem właściwym do rozpoznawania wniosków o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest ministerstwo podległe ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, które zlokalizowane jest w Warszawie, wszelkie opłaty skarbowe w tego typu sprawach uiszczane są na rachunek bankowy m. st. Warszawy.

Opłaty skarbowe można uiścić za na drodze przelewu, przedkładając jednocześnie do wniosku dokument z potwierdzeniem opłaty lub bezpośrednio w urzędzie, gdy wniosek jest składany osobiście.

Postępowanie w sprawie udzielania zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Rozpatrywanie wniosku przez właściwego Ministra bardzo często jest niestety postępowaniem czasochłonnym i nierzadko trwającym nawet kilka miesięcy. Na taki wydłużony okres czynności organu wpływ ma duża obszerność dokumentacji, która musi zostać przeanalizowana oraz fakt, że wniosek bardzo często musi zostać zaopiniowany także w innych ministerstwach.

W kontekście nieruchomości znajdujących się na obszarach specjalnych stref ekonomicznych istniej jednak specjalny, przyspieszony tryb, który pozwala na uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemca już w ciągu 1 miesiąca od złożenia wniosku.

W przypadku wydania przez Ministra decyzji, która jest niesatysfakcjonująca dla osoby ubiegającej się o zezwolenie, może ona zwrócić się o ponowne rozpatrzenie sprawy lub skierować skargę bezpośrednio do Sądu Administracyjnego. Wnioskodawca może zaskarżyć także sprzeciw Ministra Obrony lub Ministra Rolnictwa.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia

Uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemca jest koniczne dla tego, aby nabycie przez niego mogło zostać ocenione za ważne i prawnie skutecznie. Zgodnie bowiem z przepisami opisywanej ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez uzyskania zezwolenia w sytuacji, gdy było ono konieczne jest nieważne.

Stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości następuje na drodze orzeczenia Sądu na wniosek właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców – Podsumowanie

Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców jest możliwe, jednak w bardzo wielu przypadkach będzie wymagało uprzedniego uzyskania zezwolenia wydanego przez Ministra właściwego do spraw wewnętrznych na drodze decyzji administracyjnej. Aby cudzoziemiec mógł uzyskać takie zezwolenie, nabycie nieruchomości nie może naruszać interesu bezpieczeństwa Polski, a sam cudzoziemiec musi udowodnić swoje związki z Polską.

W ocenie, czy w danym przypadku wymagane będzie uzyskanie zezwolenia, a także w czynnościach zmierzających do jego uzyskania nieoceniona może okazać się pomoc profesjonalnego prawnika – adwokata lub radcy prawnego.